いつもお世話になっております。あらためまして、新春のお慶びを申し上げます。
　さて年末年始になりますと、暦の締めの関係等のため、住宅にからむ税の話題も増えて参ります。そしてよくある話の一つとして、「親と同居するのだが、そのままだと手狭だし、またお互いのプライバシーは尊重したいので、自分たちがお金を出して増改築・リフォームしてから住もうと思う」といった内容のものがあります。
　じつはこのケース、税金に関して注意しないといけない点がいくつもありますので、ご紹介します。

　一番注意しないといけないのは、その家が全て親の名義・持分の場合です。親名義の家の増築・リフォームのために住宅ローンを借りても、住宅ローン控除は使えません。住宅ローン控除の定義は「自己の所有する家屋への増改築」だからです。住宅ローン控除を使えないと、10年間で合計100万円以上も税金の控除が受けられない場合もあります。なんとかならないのでしょうか？
　実はこのケースは、事前に家屋の一部を（贈与税の非課税範囲である）110万円以内の贈与により
親から子に名義変更しておくことで住宅ローン控除を使えるようになります。住宅ローン控除は、建物の持分が一部しかないから控除額も一部、ということはありません。全て対象になるので大丈夫です。贈与にかかる登記費用と不動産取得税の負担はありますが、住宅ローン控除でおつりがくる場合がほとんどです。

　また次の問題として、親の持ち家に子が増改築して、結果親の持ち家の価値が増加することで、税務上は子から親への贈与があったものとみなされるという点があります。子の預貯金が親の不動産価値に変わるからです。
　たとえば増改築前の家屋の価値が500万円で、持分は親4：子1（＝親400万円、子100万円）だったとします。ここに子が1,500万円かけて増改築したとすると、増改築後の家屋の価値は2,000万円になります。持分が変わらなければ、親1,600万円、子400万円の価値を有することになり、親はお金を出していないのに家屋の価値が1,600万円－400万円＝1,200万円増加したことになります。つまり子から親に1,200万円の贈与があったものとみなされます。贈与税額でいうと315万円位になります。
　この贈与税を避ける手段として、同額の家屋持分を移転する方法があります。このケースですと、2,000万円×3/5＝1,200万円分、すなわち家屋の持分5分の3を移転します。登記上は代物弁済、税務上は譲渡になります。これですと移転後の持分は親1：子4になり、親の家屋価値は2,000万円×1/5＝400万円で、増改築前と増えていないので贈与税は生じません。ちょっとややこしいですね。

　この場合でも登記費用と不動産取得税はかかりますが、（詳細割愛しますが）譲渡所得税も避けられます。ただシステムキッチンを新しいものに取り換えるなど、不動産の資産価値が増加したとは言えない程度のリフォームではこれにあてはまりませんが、その線引きは微妙なところではあります（特に相続発生時は注意が必要です）。

　このように親の持ち家に子が増改築・リフォームする場合は税金上の留意点が多いです。同様のご計画がある場合は事前に担当者にご相談いただければと思います。

　領収書や契約書に貼る「印紙」ですが、「なんでこんなものを貼らないといけないの？」と思われている方も多いのではないでしょうか？（私も今だにそう思っています(^_^;)）今回は印紙について取り上げてみたいと思います。

　まず印紙の意味ですが、これはもうズバリ「税金」です。一定の契約書や領収書を「紙で」作成したら、その作成に対して税金がかかります。だからその契約書等に印紙を貼っておかないと「納税漏れだよ」となり、貼っていないことが発覚すると後で３倍の印紙税を徴収される（割印の押印漏れは１．１倍）ことになります。

　逆に言うと印紙には税金の意味しかありませんので、印紙を貼っていないからと言って契約書の効力には一切影響ありません。また印紙に半分印影がかかるように押す「割印」も、印紙を使いまわさないようにする、ということ以外の意味はありません。

　なお先ほど「紙で」とわざわざ書きましたが、じゃあ契約書を電子文書で作ったらどうなるの？という質問には、「紙でないので印紙はいりません」という答えになります。これは印紙税法に「印紙を貼るのは書面の文書のみですよ」と書かれているからです。そのため、電子証明書を活用した電子書面の開発が徐々に進んでいます（それほど広がっていない気はしますが・・）。


　またよく聞かれる質問の中で、「領収書に印紙を貼るのは５万円以上（平成26年3月31日までは3万円以上）ということだけど、この５万円は消費税込みですか？抜きですか？」というのがあります。答えは、領収書に書く金額が税込金額のみなら税込で判定、消費税を別記するなら税抜で判定となります。別記とは、例えば51,840円（消費税3,840円含む）のような書き方です。

　漏れやすい印紙として、「継続的取引の基本となる契約書」があります。大きく「業務提携していきましょう」という内容の書面が多く、具体的な請負金額等が明記されないものがほとんどなので印紙を貼らなくてよさそうだと勘違いしがちですが、4,000円の印紙が必要です。意外と高額です！

　また先の西日本豪雨により被害を受けた方が作成する印紙税については、一定の非課税措置が設けられました。すでに貼ってしまった場合でも税金の還付を受けられます。おおまかな条件は下記の通りですが、詳細は国税庁ＨＰを見られるか、弊社各担当者にお問い合せください。
　①不動産の譲渡または建設工事の請負に関する契約書であること
　②り災証明等を受けた被災者が作成する契約書であること
　③災害により損壊した建物の譲渡等や、代替建物の取得等にかかる契約書であること

　「事前に預金の一部を子や孫に生前贈与して相続税対策したい」「子どもが結婚して家を買うので、その資金を援助してあげたい」など、まとまったお金を贈与したい、というご相談はいつも多くお受けします。今回はその方法についてまとめました。

　まず、預金やその他の財産を生前に贈与した場合は、贈与税が課されます。あげた人ではなく、もらった人が贈与税を申告して納税しないといけません。そして、贈与税は（死後の贈与である）相続税よりもかなり高いです。たとえば１,０００万円の預貯金を贈与した場合、贈与税は１７７～２３１万円かかります。ですので、相続税はかかりそうにないし、急いであげる必要がなければ、相続まで待つという選択肢もあります。

　もっと早く贈与したい場合は、贈与税の「年間１１０万円までは非課税」の枠をうまく利用します。以前は非課税額は年間６０万円まででしたが、平成１３年以降はずっと１１０万円になっています。たとえば１,０００万円を１０年間に分けて贈与すれば、各年の贈与額は１００万円で、非課税範囲内なので、結果無税で贈与ができます。

　ここで注意しないといけない点があります。たとえば、「毎年孫の誕生日に１００万円を１０年にわたって贈与」したとします。先ほどの話ですと贈与税は０円になりそうですが、税務署はそうは見ません。「総額１,０００万円を１０年に分けて贈与するという贈与契約が締結されていた」とみなし、贈与した初年度に１,０００万円の贈与契約があったとして贈与税（上記の１７７～２３１万円）が課されます（こういうのを「連年贈与」と言います）。
　こうみなされないためには、①毎年、贈与する日をずらす、②（税額が０円でも）贈与税申告書を提出しておく、③可能ならば毎年贈与契約書を作成する、などの対策が必要です。

　また他にもよくあるケースとして、「孫名義の預金をつくっておいてその口座に毎年贈与してあげる。その通帳は孫が成人したら渡すつもり」という方法です。これにも注意が必要で、相続税の調査等があった際に税務署は、「それは孫の名義になっているだけの被相続人の預金ですね（いわゆる「名義預金」）、とみなし、贈与したつもりなのに改めて相続税が課される場合があります。
　こうならないためには、①通帳の存在を孫に教えておく、②孫の口座用の銀行印は別途つくる、③時々その口座からお金をおろしたりして、贈与専用口座にしない、などの対策が必要です。可能ならば、普段使いの孫名義口座に直接贈与したほうが良いです。

　なお、住宅を買うための資金を贈与する場合や、教育資金を贈与する場合には、別途贈与税の非課税の特例があります。たとえば平成３０年では住宅資金贈与の贈与税非課税の特例として、上記１１０万円の非課税枠と別に、７００万円または１,２００万円の非課税枠の適用を受けられる場合があります。詳しくは担当者にお問い合せください。

（１）小規模企業共済
　月7万円（年間84万円）限度の掛金で、退職金積立なのに全額所得控除になるという、税優遇度では随一の制度です。個人事業主または小規模法人役員のみ加入できます。
　基本的には65歳到達後、または役員辞任により受け取りできます。任意解約の場合、240ヶ月以上掛けていないと元本割れします。途中での増額減額は可能です。また、受取時は基本退職所得扱いなので、税金が大幅に優遇されます。税理士会、商工会、金融機関などの窓口で手続きできます。
　
（２）倒産防止共済
　月20万円（年間240万円）限度の掛金で、積立なのに全額必要経費算入できます。もともとは取引先の倒産等で一時的な資金ショートをした場合に低利で貸し付けを受けられる制度なのですが、この節税効果のほうをメインに加入される場合がほとんどです。
　ただし解約時に全額雑収入計上されるので、大きく利益が落ち込んだ年に解約するなどのコントロールができないとトータルでは全く節税にならず、解約時の扱いがとても難しくはなります。
任意解約の場合、40ヶ月以上掛けていないと元本割れします。積立金額800万円がＭＡＸです。
　
（３）法人契約生命保険
　個人契約の生命保険は、いくら掛金が大きくて複数の保険契約をしていてもＭＡＸで年間12万円の所得控除しかありません。ところが法人契約にしますと、全額損金や半額損金など、経費にとれる金額
が全く違うものがあります。また間接的に社会保険料の節約にも使えます。今回詳細は割愛します。

（４）株式投資、Ｊ－ＲＥＩＴなど
　上場株式、投資信託、上場ＲＥＩＴ（不動産投資信託）などの譲渡益、配当金は個人では20.315％の固定税率での課税ですので、基本的には（法人でなく）個人で運用した方が税金が優遇されます。また、運用上の最大の特徴は出口戦術が即座にできる、ということです。不動産の売却には早くても数か月かかると思いますが、株式等はクリックすれば0.1秒くらいで売却が完了する、という意味です。
　Ｊ－ＲＥＩＴは株式と全く同じ感覚で売買できます。約60銘柄の配当利回りは現在、平均4％くらいで、　高いものは6～7％あります。東証ＲＥＩＴ指数では、安定しつつも若干の下降トレンドで、割安感は出てきており、買い時ではあるのかなと思います。

　資産運用は運用資産のバランス（ポートフォリオ）も大事です。預貯金、債券、不動産、株式などをねらいに合わせて分散投資されるのが基本です。投資の回収時期が短期でくるものと長期でくるもののバランスも大事です。
　また、よく分散投資はリスク分散のためとも言われます。それ自体は正しいのですが、たとえば株式を日本株、アメリカ株、ヨーロッパ株に分散しても、世界経済はもはや一つにつながっていますので全ていっしょにこけてしまうと全くリスク分散になりません（リーマンショックの時など、まさにそうでした）。　投資するタイミングを分散する、例えば株式の投資資金を５等分し、１年ごとに５回に分けて買付する、などの時間分散もリスクヘッジには効果的（ドルコスト平均法などと言われる手法）です。

　まず、改正自体は昨年されましたが今年から適用されるもので、配偶者控除の見直しがあります。今年から、配偶者が税金上のの扶養になるための収入制限が１０３万円（給与所得の場合）から１５０万円に引き上げられます。１０３万の壁は消えました（配偶者以外の扶養親族は１０３万円のままです）。
　厳密にいいますと、１０３万円を超えると配偶者控除はなくなるのですが、同額の配偶者特別控除が１５０万円になるまで続くようになっています。同時に、所得９００万円以上の方は配偶者控除が減額され、所得１０００万円を超えると配偶者控除が全くとれなくなりました。「金持ちに増税」の方向性が強く出ています。

　ただ注意しないといけないのは、社会保険上の扶養になるための収入制限は１３０万円のままですので、税金上は扶養なのに社会保険の扶養からは外れる、という事態は起こり得ます。社会保険の扶養から外れると負担が急に大きくなりますので、実際は収入は１３０万円以内に抑えないといけない、ということになります。

　次に今回の税制改正で決まった事項ですが、さきほどの「金持ちに増税」の流れを受けてか、平成３２年（年号は変わりますが）からは給与所得控除が減額され、基礎控除は増額（ただし所得２,４００万円以上は減額）されます。また扶養控除などの対象となる合計所得金額も引き上げ（３８万円→４８万円）られます。実務者としては、この辺の数字が細かくこねくりまわされるので、けっこう困ります(^_^;)。結局税額がどのくらい変わるのか？その効果は？？・・です。

　後は、事業承継税制が改正されます。後継者へ法人株式を相続・贈与する際に相続税・贈与税を猶予するという制度ですが、今まで全国で年間２００件～４００件程度しか使われていませんでした。全国に中小企業は３８０万くらいあるのですが・・。なぜあまり使われていないかというと要件が厳しすぎるからです。まさに使えない制度でした。今回要件が緩和されるのですが、これで使える制度になるかは、まだ検討が必要になります・・。

　ひそかに重要なのは、一般社団法人を使った相続税回避スキームが、とうとう塞がれてしまいました。誰でも安価に設立できる一般社団法人を、うまく使えば相続税をまるまる回避できるような方法があった（以前書かせてもらったことがあります）のですが、ほぼ完全にアウトになりました。まあ、いつか塞がれるとは前々から言われていましたので、仕方がないところではあります。国からすると、塞いで当然でしょうね(^_^;)

　他にも細かくはいろいろあるのですが、細かすぎてあまり書く気にはなれません・・。改正がかかわってくるケースでは、当事務所の担当者が個別にご提案、フォローさせていただきます。